房地合一稅試算

房地合一稅的稅率

稅率看身分、持有期間與交易原因^[3]。持有期間從取得日算到交易日，原則上都用完成所有權移轉登記日^[12]。

法條寫「在二年以內」是 45%，「超過二年」才是 35%。所以恰滿 2 年當天交易，仍是 45%。5 年、10 年的交界也一樣。本工具依民法第 120、121 條計算期間^[15][16]：113 年 3 月 10 日取得，115 年 3 月 10 日交易是 2 年以內，3 月 11 日交易才超過 2 年。這是本工具的假設，請以國稅局核定為準。

非自願因素以財政部公告的 7 種情形為限^[8]。例如：在工作地點買房並設籍居住，因調職或非自願離職須離開而出售；因無力清償債務被強制執行；本人、配偶、雙方父母、未成年子女或無謀生能力的成年子女罹患重大疾病或重大意外受傷，出售房地負擔醫藥費。在工作地點購買的房地，有出租、供營業或執行業務使用時，不適用。稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務時，也不適用。

合建的 20% 從土地取得之日起算 5 年^[3]。本工具只有一個取得日欄位：合建時請填原取得土地之日。分得的房屋，取得日是交換後完成所有權移轉登記日^[12]，持有期間可能不同。本工具不分開計算。

怎麼算

1. 所得 = 成交價額 − 原始取得成本 − 取得、改良、移轉的費用^[3]。
2. 有前 3 年內的房地交易損失，可從所得減除^[3]。
3. 再減掉當次交易依公告土地現值計算的土地漲價總數額^[3]，得到課稅所得。
4. 課稅所得 × 稅率 = 應納稅額。這筆所得不併入綜合所得稅，分開計算。

成本包括買價，以及達到可使用狀態前的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費，和登記完成前的借款利息。使用期間能增加房屋價值、且不是 2 年內耗竭的改良或修繕費，也可以列入^[7]。

買房時繳的契稅是核定契價的 6%^[17]。可以用下面的欄位估算，或用房屋稅與契稅試算。請以契稅繳款書上的金額為準。

土地漲價總數額有減除上限^[7]。申報移轉現值高於公告土地現值時，只能減到依公告土地現值算出的金額，可能小於土地增值稅繳款書上的數字。本工具不檢查上限，請自己輸入可減除的金額。

土地增值稅原則上不能列為成本或費用。但當次交易沒有從所得減除的那部分土地漲價總數額，對應的土地增值稅可以列為費用^[3]。財政部專區的算法是「（申報移轉現值 − 公告移轉現值）÷ 土地漲價總數額 × 已納土地增值稅」^[7]。這筆金額可以加進有憑證的費用。

沒有提出費用憑證時，國稅局可以按成交價額 3% 計算費用，最多 30 萬元^[5]。實際費用比較高時，要提出合法憑證才能核實認定^[7]。

繼承、受贈的房地

成本 = 繼承或受贈時的房屋評定現值與公告土地現值合計 × 消費者物價指數^[3]。國稅局的範例：現值合計 30 萬元，指數 102.3%，成本是 306,900 元^[9]。

物價指數請向國稅局確認，或依主計總處的消費者物價指數換算（交易時的指數相對於繼承或受贈時的指數）。本工具沒有內建指數表，因為指數每月更新。

繼承或受遺贈的房地，持有期間可以合併計算被繼承人（遺贈人）的持有期間^[3]。所以在「取得日」填被繼承人的取得日。被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得的，適用舊制，不課房地合一稅^[11]。

受贈（不是配偶贈與）的取得日，是受贈的移轉登記日。受贈不能合併贈與人的持有期間。本工具不計算配偶相互贈與取得的房地。

自住優惠與重購退稅

自住優惠（400 萬元免稅、超過部分 10%）要同時符合下列條件^[2]。本工具只檢查持有是否滿 6 年，其他條件由你自己判斷。恰滿 6 年當天，本工具算滿 6 年（依民法期間計算，以國稅局核定為準）：

• 本人、配偶或未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記，持有並居住連續滿 6 年。
• 交易前 6 年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。
• 本人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內，沒有適用過這項優惠。

重購退稅：出售自住房地後 2 年內重購自住房地，可以在重購登記次日起 5 年內，申請按「重購價額 ÷ 出售價額」的比率退還已繳的稅^[6]。先買後賣也可以，在申報時扣抵。比率最高 100%，重購價較低也能按比率退^[10]。國稅局範例：已繳 30 萬元，出售 1,500 萬元、重購 1,200 萬元，可退 24 萬元。

這裡的自住房地，是本人、配偶或未成年子女在出售及重購的房屋辦竣戶籍登記並居住，且沒有出租、供營業或執行業務使用^[10]。重購後 5 年內改作其他用途或再移轉，要追繳退還的稅額^[6]。

申報：稅額是 0 也要報

不論有沒有應納稅額，都要在房地完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內申報^[4]。賠錢、自住免稅也一樣。有應納稅額時，要一併繳納。

申報前，請用財政部稅務入口網的「房地交易案件試算（使用新制）」再算一次^[13]。本頁只是試算，實際稅額以國稅局核定為準。

舊制與適用範圍

房地合一稅只適用 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地^[1]。104 年 12 月 31 日以前取得的是舊制：只有房屋部分的財產交易所得，併入綜合所得稅申報。舊制可以用綜合所得稅試算，並參考財政部房地合一專區。

本工具只算 110 年 7 月 1 日以後交易的案件（房地合一 2.0）。之前的交易適用舊的稅率。

本工具沒有納入

• 房屋使用權、預售屋、股份或出資額的交易，以及營利事業。
• 配偶相互贈與取得的房地。
• 舊制（104 年 12 月 31 日以前取得）與 110 年 6 月 30 日以前的交易。
• 買賣淨損益、報酬率、損益兩平價。這些不是稅法的規定。
• 非自願因素、自住、重購的資格判斷。本工具只檢查持有期間。
• 消費者物價指數表。請自己輸入指數。
• 土地增值稅與土地漲價總數額減除上限的計算。請自己輸入依公告土地現值計算的金額。
• 非境內居住者的 400 萬元免稅。本工具不扣，請洽國稅局。
• 稅額與退稅的尾數。本工具把元以下捨去，這是本工具的假設。
• 申報期限遇假日的情形。本工具只把移轉登記日加 30 日。