賃貸の仲介手数料の上限はいくら？

賃料別の上限（専ら居住用・承諾なし）

賃貸の媒介では、貸主と借主の合計が借賃（税抜）の1か月分の1.1倍（税込）までです。専ら居住用では、承諾を得ていない限り、依頼者の一方から借賃の0.55倍までです。^[2]

金額の単位：円

金額は税込の上限です。「合計（特例）」は長期の空家等の特例を使うときの合計で、増えるのは貸主の分だけです。円未満は切り捨てています（本ツールの前提）。

ケース別の上限（賃料10万円・税抜）

用途と承諾で、誰からいくらまで受け取れるかが変わります。賃料10万円の例です。

居住用以外には0.55倍の規定がありません。だから承諾の有無で結果は変わりません。合計の上限は、どのケースでも1本だけです。片方に多く集めると、もう片方が減ります。

計算の方法

• 合計の上限＝借賃（税抜）× 1.1。賃料10万円なら11万円です。
• 専ら居住用で承諾がないときの一方の上限＝借賃（税抜）× 0.55。賃料10万円なら5万5,000円です。
• 税込の賃料を入れたとき（居住用以外）＝賃料 ÷ 1.1 を借賃にします。賃料11万円（税込）なら借賃10万円で、合計の上限は11万円です。
• 長期の空家等の特例＝合計の上限が借賃 × 2.2。貸主の上限は「合計の上限 − 借主の上限」です。

告示の報酬額は消費税等相当額を含みます。借賃は含みません（告示 第一・第四）。^[2]だから1.1倍は税込の上限です。税抜に直すと借賃1か月分、0.55倍は0.5か月分になります。この整理は本ツールの算術で、告示の文言ではありません。

居住用以外の例です。税込の賃料を1.1で割って借賃にし、上限を計算しています。割り算で端数が出るときは、最後に1回だけ円未満を切り捨てます。

専ら居住用の賃料は消費税が非課税です（消費税法 別表第二 第十三号）。^[5]契約で居住の用に供することが明らかな場合に限ります。一時的に使用させる場合は除きます。だから居住用では、税抜を選んでも税込を選んでも結果は変わりません。

倍率の根拠：法律と告示

宅地建物取引業法第46条第1項は「報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」と定めます。同条第2項は「前項の額をこえて報酬を受けてはならない」と定めます。^[4]割合そのものは法律になく、告示にあります。

告示は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）です。最終改正は令和六年六月二十一日国土交通省告示第九百四十九号で、2024年7月1日から施行されています。^[1][2]

倍率は借賃（税抜）に掛けます。貸借の代理は媒介と同じ1.1倍です。売買の代理のような「媒介の2倍」ではありません（告示 第五）。^[2]

承諾は、媒介の依頼を受けるときに必要です

0.55倍の上限は、依頼者の承諾があると外れます。ただし承諾は、媒介の依頼を受けるときに得ておく必要があります。依頼後に承諾を得ても、0.55倍の上限は外れません。^[3]

承諾は依頼者ごとに必要です。借主の承諾は借主の上限だけを、貸主の承諾は貸主の上限だけを動かします。承諾があっても、合計の上限は超えられません。

「専ら居住用」は、居住の用だけに使う建物です。事務所や店舗を兼ねる建物は含まれません（解釈・運用 1(3)④）。^[3]兼用の建物は「居住用以外」で計算してください。

長期の空家等の特例（告示 第九）

長期間使われていない建物の貸借では、合計の上限が借賃の2.2倍になります。ただし条件があります。借主から受ける額が通常の上限（1.1倍。居住用は承諾がなければ0.55倍）以内であることです。^[2]

だから通常の上限を超えて受け取れるのは、貸主の分だけです（解釈・運用 1(8)①）。^[3]本ツールは、借主が上限まで受け取るときの貸主の額を「合計の上限 − 借主の上限」で表示します。借主の額が小さいほど、貸主側の枠は増えます。天井は合計の上限です。

特例を使うときは、媒介契約の締結に際してあらかじめ、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要があります（同 1(8)③）。^[3]

長期の空家等は、媒介の依頼を受ける時点で、長期間使われていないか、今後も使われる見込みがない建物です（同 1(8)②）。^[3]例えば、少なくとも1年を超える期間、居住者が不在の戸建の空き家や分譲マンションの空き室です。入居者を募集している賃貸集合住宅の空き室は、事業の用に供されていると解されるので、長期の空家等に該当しません（同 1(8)②）。

賃貸と売買では、計算の土台が違います

売買・交換の媒介は、代金に応じた率です（税込で200万円以下は5.5%、400万円以下は4.4%、超える部分は3.3%）。^[2]代金が400万円を超えるときは、代金×3%＋6万円（税抜）でも同じ額になります。この言い換えは本ツールの算術で、告示の文言ではありません。賃貸は料率ではなく、借賃1か月分を基準にした倍率で決まります。このツールは賃貸だけを計算します。

参考の表です。売買はこのツールの計算の対象外です。

上限を超える請求があったとき

上限を超えて報酬を受け取ることは、宅地建物取引業法第46条第2項に違反します。違反には指示処分や業務停止（第65条）、100万円以下の罰金（第82条）があります。不当に高額の報酬を要求する行為も、第47条第2号で禁じられています。^[4]

報酬の限度額は、当然に請求できる額ではありません。具体的な報酬額は、媒介業務の内容を考慮して依頼者と協議して決める事項です（解釈・運用）。^[3]このツールは計算結果と根拠を示すだけです。交渉の方法は扱いません。

判断に迷うときは、免許を受けた都道府県（国土交通大臣免許なら国土交通省）の宅建業担当窓口へ相談してください。^[6]窓口の一覧は国土交通省のページにあります。知事免許の事務は、法令の範囲内で都道府県の自主的な運用に委ねられています（解釈・運用の掲載ページ）。

このツールの前提

• 上限額の円未満は切り捨てます。告示にも解釈・運用にも端数処理の定めが見つからないためです。
• 賃料に管理費・共益費は含めません。告示は借賃の内訳を定めていないので、入力の定義として決めています。
• 礼金・敷金は借賃に含めません。
• 請求額の判定は、入力した額を合計（税込）とみなして、合計の上限と比べます。
• 「承諾あり」は、媒介の依頼を受けるときに承諾を得ている場合です。借主と貸主は別々に選べます。
• 計算は現行の告示（2024年7月1日施行）の規則です。施行日より前に媒介を依頼した案件は、当時の規則で確認してください。
• 建物の用途で「居住用以外」を選ぶと、賃料全体が課税として扱われます。住宅部分が非課税の兼用建物は、住宅部分と店舗部分を分けた税抜の借賃を入れてください。
• 専ら居住用の賃料でも、貸付期間が1か月未満などで課税される場合は、消費税を除いた借賃を入れてください。^[7]
• 請求額の判定は合計だけを見ます。借主1人への請求額は、「うち借主に請求された額」に入れると、借主の上限と比べます。

このツールで扱わないこと

• 売買・交換。代金に応じた率（5.5%・4.4%・3.3%、税込）で計算します。土台が違います。
• 貸借の代理。依頼者から受ける額は借賃の1.1倍までです（告示 第五）。このツールは媒介だけを計算します。
• 権利金がある場合。居住用以外では、権利金を売買代金とみなして売買の表で計算できます（告示 第六）。礼金も権利金に当たります（解釈・運用 1(5)②）。居住用にはこの特例がありません。
• 低廉な空家等の売買。800万円以下の売買には、別の特例があります（告示 第七）。依頼者から受ける額は30万円の1.1倍（税込330,000円）までです。賃貸は対象外です。
• 案内料・申込料。告示の報酬とは別に受け取れません（告示 第十一）。^[2]依頼者の依頼による広告料は別です。
• 消費税の免税事業者。準じて算出した額に110分の100を乗じる扱いになります（告示 第十一②）。
• 業者が2社介在する場合の按分。上限は取引物件1件で1つです。売買・交換・貸借で、当事者の双方が別々の業者に依頼したときは、2社が受ける報酬の合計が上限の範囲内でなければなりません（解釈・運用 3）。
• 個別の交渉方法と、支払うべきかどうかの判断。扱いません。

2024年7月1日に告示が改正されました（令和六年六月二十一日国土交通省告示第九百四十九号）。長期の空家等の貸借の特例が新設され、低廉な空家等の売買の特例は400万円以下から800万円以下、上限は18万円から30万円（税込33万円）になりました。^[1]