建ぺい率・容積率から、建てられる面積を計算

計算の結果と内訳

延べ面積は「敷地面積 × 使う容積率」、建築面積は「敷地面積 × 使う建ぺい率」で出します。使う容積率は、指定容積率と前面道路の制限の小さいほうです。^[1]

面積は㎡の小数第2位、坪は小数第4位で切り捨てています。坪は1坪＝400/121㎡で換算します。

建ぺい率が上がる条件

建ぺい率は、防火地域・準防火地域の建物と角地で10%ずつ上がります。両方に当てはまると20%上がります（法第53条第3項）。^[1]

防火地域内では、準耐火建築物等は緩和の対象になりません。準防火地域内では、耐火建築物等と準耐火建築物等の両方が対象です。

建ぺい率8/10の地域の扱いは、条文で防火地域と準防火地域が違います。「8/10の地域を除く」は防火地域にだけかかり、準防火地域にはかかりません。そのため、準防火地域の耐火建築物等・準耐火建築物等は、8/10の地域でも+10%として計算します（本ツールの前提）。実際の取扱いは特定行政庁に確認してください。

防火地域で、建ぺい率の限度が8/10の地域にある耐火建築物等は、建ぺい率の制限そのものがありません（法第53条第6項第1号）。建築面積の上限は敷地面積と同じになります。容積率の制限は残ります。

前面道路が12m未満のときの容積率

前面道路の幅員が12m未満のとき、容積率は「幅員 × 4/10（住居系）」または「幅員 × 6/10（その他）」も超えられません（法第52条第2項）。^[1]住居系は、低層住居専用地域・田園住居地域・中高層住居専用地域・住居地域・準住居地域です。近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域は6/10です。

12.0mちょうどは「12m未満」ではないので、道路幅員による制限はかかりません。11.9mならかかります。11.9m・商業地域なら 11.9 × 6/10 ＝ 714% が上限です。前面道路が2つ以上あるときは、幅員の最大のものを使います。

用途地域ごとの指定値と、道路の係数

建ぺい率と容積率の上限の区分は建築基準法で決まります。その中のどの数値を使うかは、都市計画で決まります。^[3]下表の値は、都市計画が選べる範囲です。実際の指定値は、市区町村の都市計画情報で確認してください。

道路の係数は、前面道路が12m未満のときに容積率へ掛ける数です。近隣商業地域・商業地域は容積率の区分が別です（近隣商業地域は10〜50/10、商業地域は20〜130/10）。工業専用地域の建ぺい率は3〜6/10で、工業地域は5/10か6/10です。

用途地域の指定のない区域の容積率は、2026年5月27日施行の版では法第52条第1項第8号です。2026年11月26日施行の版では第9号に移ります。選べる数値は変わりません。^[5]

計算例（敷地100㎡）

同じ敷地100㎡でも、用途地域・指定値・前面道路の幅員・緩和の条件で、建てられる面積は変わります。下の表は本ツールの計算結果です。

2行目は防火地域の耐火建築物等で角地、3行目は角地、4行目は準防火地域の耐火建築物等で角地です。最後の行は、防火地域の耐火建築物等で建ぺい率8/10の地域なので、建ぺい率の制限がありません。幅員11.9mのため、容積率は714%までです。

計算のしかた

• 建ぺい率の加算＝防火地域等の分＋角地の分。防火地域等は10%、角地は10%です。
• 使う建ぺい率＝指定建ぺい率＋加算。100%を超えるときは100%です。
• 建築面積の上限＝敷地面積 × 使う建ぺい率。
• 前面道路の制限＝幅員（m）× 0.4（住居系）または × 0.6（その他）。%で表すと、幅員 × 40 と 幅員 × 60 です。
• 使う容積率＝指定容積率と前面道路の制限の小さいほう。幅員が12m以上なら、指定容積率をそのまま使います。
• 延べ面積の上限＝敷地面積 × 使う容積率。
• 坪＝㎡ × 0.3025。1坪＝400/121㎡です（計量法施行法第4条第3号。同法は廃止済みです。坪は目安の換算です）。^[4]

建築面積は、外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。延べ面積は、各階の床面積の合計です。^[2]地階で地盤面から1m以下にある部分は、建築面積に含めません。

軒やひさしが中心線から1m以上突き出るときは、その端から1m後退した線で囲まれた部分で建築面積を出します（施行令第2条第1項第2号）。

上限は切り捨てで表示します。法令は端数処理を定めていないためです。四捨五入すると、上限を上回る数字になることがあります（本ツールの前提）。

このツールで扱わないこと

• 接道義務。建築物の敷地は、原則として道路に2m以上接する必要があります（法第43条第1項）。本ツールは敷地が道路に接する長さを入力できず、判定もしません。接道が2m未満の敷地には、ここで出る面積の上限は当てはまりません。例外の許可を得られるかは、特定行政庁に確認してください。
• 用途地域をまたぐ敷地。2つ以上の地域にわたる敷地は、面積で按分した加重平均になります（法第52条第7項・第53条第2項）。本ツールは扱いません。
• 特定行政庁が指定する区域。前面道路の係数が4/10・6/10・8/10に変わる区域があります（法第52条第2項第2号・第3号）。本ツールは指定のない区域として計算し、注意を表示します。
• セットバック。特定行政庁が指定した幅員4m未満の道（法第42条第2項）では、その中心線から水平距離2mの線が道路の境界線とみなされます。特定行政庁が指定した区域では、原則3mです。崖地や川に沿う場合は別の定めがあります（同項ただし書）。その線と道の間の部分は敷地面積に入りません（施行令第2条第1項第1号）。本ツールは入力した敷地面積をそのまま使います。
• 斜線制限・日影規制・高さ制限。建ぺい率と容積率を満たしても、これらの制限で建てられる形が変わります（法第55条・第56条・第56条の2）。
• 特定道路の加算。幅員15m以上の道路につながる幅員6m以上12m未満の前面道路に、その道路から70m以内の部分で接する敷地は、前面道路の幅員に政令で定める数値を加えて容積率を出します（法第52条第9項）。本ツールは加算しません。
• 許可・みなしによる緩和。計画道路（法第52条第10項）、壁面線（同条第11項）、壁面線等によるみなし（同条第12項・第13項）、機械室・広い空地・省エネ改修などの特例（同条第14項、法第53条第4項・第5項）、総合設計（法第59条の2）は扱いません。
• 誘導地区の容積率。高層住居誘導地区・居住環境向上用途誘導地区・特定用途誘導地区の容積率は、都市計画で別に定まります（法第52条第1項第5号〜第7号）。高層住居誘導地区内の一定要件の建物は、前面道路の幅員の係数が「その他の建築物」の10分の6になります（同条第2項第2号・第3号）。本ツールは、この区分を選べません。住宅の容積率の特例（同条第8項）も扱いません。
• 延べ面積に入れない床面積。天井が地盤面から1m以下の地階の住宅等は、住宅と老人ホーム等の床面積の合計の3分の1まで（法第52条第3項）、昇降路と共同住宅等の共用の廊下・階段は全部（同条第6項）、自動車車庫などは各階の床面積の合計の5分の1まで（施行令第2条第1項第4号・第3項）が延べ面積に入りません。この分だけ、実際にはもっと建てられます。
• 防火地域・準防火地域の内外にわたる敷地。敷地内の建物の全部が耐火建築物等（準防火地域は耐火建築物等または準耐火建築物等）なら、敷地全体がその地域内にあるものとみなします（法第53条第7項・第8項）。本ツールは扱いません。
• 建築確認の要否、設計、費用。個別の可否は、特定行政庁の窓口と建築士に確認してください。